Öflugan verslunarkjarna vantaði í miðbæinn

Hafnartorgið hefur verið í undirbúningi frá árinu 1998. Verslanir eru valdar inn til að skapa skemmtilega heild sem laðar fólk að. 80 prósent af rýmunum hafa verið leigð út. Þrjú rými hafa verið tekin frá fyrir Gucci, Louis Vuitton og Prada. Í Smáralind var sami háttur hafður á og beðið í eitt og hálft ár eftir réttu vörumerkjunum.



„Reginn keypti verslunarrýmið við Hafnartorg á hagstæðu verði árið 2014. Þess vegna getum við boðið leiguverð sem er undir markaðsverði á sambærilegu húsnæði um þessar mundir,“ segir Helgi S. Gunnarsson, forstjóri fasteignafélagsins. Heildarfjárfesting Regins í eignunum er um sex milljarðar króna.

„Við keyptum fermetrann á 430 þúsund krónur. Með kostnaði er fermetraverðið rúmlega 600 þúsund. Til samanburðar er fermetraverð á atvinnuhúsnæði á góðum stöðum í miðbænum allt að einni milljón króna. Það er helsta ástæða þess að Laugavegurinn er að gefa eftir. Fasteignir hafa gengið kaupum og sölum á of háu verði sem rekja má til væntinga um óraunhæfan vöxt í fjölda ferðamanna.

Þær væntingar og hátt kaupverð leiða til þess að innheimta þarf háa leigu sem leigutakar eiga erfitt með að standa undir – nema mögulega á hátindi uppsveiflu. Boginn hefur verið spenntur of hátt og þegar það kemur bakslag í reksturinn, til dæmis að laun hækki eða ferðamenn spara við sig í meiri mæli, hrynur spilaborgin.

Reginn var að skoða kaup á fasteign við Skólavörðustíg fyrir þremur árum. Fermetraverðið var 1,1 milljón sem hefði þýtt að leigja þyrfti eignina á yfir 9 þúsund krónur á fermetra. Það er óraunhæft að viðskiptavinir hefðu getað staðið straum af leigunni til lengri tíma á þeim stað. Í ljósi þessa háa verðs hefur fasteignafélagið keypt lítið af eignum í miðbænum á undanförnum árum.“

Undirbúningur hófst 1998

Helgi segir að uppbygging á reitnum við Hafnartorg hafi verið í undirbúningi frá árinu 1998. „Ingibjörg Sólrún Gísladóttir, þáverandi borgarstjóri, og Björn Bjarnason, þá menntamálaráðherra, sameinuðust um að Harpan skyldi rísa þar sem hún reis.

Samhliða var ákveðið að hugsa svæðið frá Hörpunni og að Lækjartorgi sem eina heild. Árið 2005 var samið við þann sem átti allar lóðirnar í kringum Hörpu og bygging hennar hófst í framhaldinu. Skömmu seinna verður fjármálahrun og eigandi lóðanna missir þær. Í kjölfarið er lóðin slitin í sundur og seld í bútum.

Hugmyndafræðin sem mörkuð var um svæðið fyrir aldamót er enn við lýði. Margir átta sig ekki á hve langur aðdragandi er að skipulagi á reitum og hve mikla faglega umfjöllun það fær. Það hafa hund­ruð manna, Íslendingar sem erlendir, komið að málum. Þetta hafa verið sérfræðingar í borgarskipulagi, verslunarrekstri, ráðstefnuhaldi, stjórnmálamenn úr öllum flokkum og svo framvegis. Þessi sjónarmið koma öll saman og úr verður málamiðlun sem hefur heppnast ansi vel í þessu tilviki.

Það var til að mynda ákveðið efir hrun, sem betur fer, að draga úr byggingarmagninu á svæðinu. Mörgum þótti fyrstu hugmyndir að byggingunni yfirþyrmandi og því var ákveðið að minnka þær, taka í sundur og skapa minni einingar. Með þeim hætti var skapað meira rými fyrir fólk og birtu.

Við hönnunina var horft til bygginga í nágrenni við Kvosina eins og gömlu höfuðstöðva Eimskips og Landsbankans í Austurstræti. Þær byggingar eru svipaðar að hæð og umfangi.

Reykjavík Development, sem áður hét Landstólpi og var í eigu Arion banka og einkafjárfesta, átti tvær lóðir á svæðinu. Forsvarsmenn fyrirtækisins voru að leita leiða til að koma verkefninu á skrið og buðu okkur að taka þátt í uppbyggingunni. Við komum með gagntilboð, sem var samþykkt, um að kaupa allar jarðhæðir fasteignanna auk tveggja hæða í tveimur byggingum við Lækjargötu. Önnur þeirra hýsir nú H&M.

Jarðhæðir eru verðmætustu bitarnir í fasteignunum en í ljósi þess hve snemma í ferlinu við vorum reiðubúnir til að kaupa eignirnar fengum við þær á hagstæðu verði.“

Miðbæir hafa aðdráttarafl

Hvað fékk ykkur til að trúa á miðbæinn sem öflugan stað fyrir verslun og að rétt væri að bæta við verslunarrými?

„Miðbæir um allan heim hafa mikið aðdráttarafl. Fasteignaverð í miðborginni er lýsandi fyrir það. Fólk sækir í miðbæinn og því hefur það hækkað verulega.

Það hefur skort góðan miðbæjarkjarna sem styður vel við svæðið í kring. Laugavegurinn hefur því miður ekki leikið það hlutverk lengi.

Í miðbæinn vantar skemmtilegan áfangastað í verslun sem dregur fólk að. Til þess þarf þyrpingu af sambærilegum búðum. Í Smáralind getur fólk litið í þrjár sambærilegar verslanir sem eru nálægt hver annarri en það er ekki alltaf raunin á Laugaveginum.

Það hefur auk þess vantað atvinnuhúsnæði sem mætir kröfum alþjóðlegra fatakeðja. Fasteignir við Laugaveg henta þeim ekki. Gæðin eru ekki nógu mikil. Viðskiptavinir þurfa oft að ganga upp tröppur eða rampa og aðgengi fyrir vörusendingar stenst ekki kröfur verslanakeðjanna.

Til að skapa þennan kjarna þarf verulegan massa, hér verða 12 þúsund verslunarfermetrar og það er algert lágmark ef okkur á að takast ætlunarverk okkar. Til samanburðar er Smáralind 62 þúsund fermetrar og Kringlan 50 þúsund fermetrar.

Til viðbótar höfum við upp á að bjóða 1.100 bílastæði á Hafnartorgi í kjallara til að styðja við gestagang um verslanirnar. Það skiptir sköpum. Laugavegurinn mun einnig njóta góðs af þeim.“

Hvað verða margar verslanir á svæðinu og hverjar hafa þegar samið um að opna?

„Verslunarrýmin verða 15 til 17. Það fer eftir því hvernig skipulagi þeirra verður háttað. Við einblínum á að fá öflug vörumerki á svæðið til að skapa skemmtilega og líflega heild.

H&M og H&M Home hafa þegar verið opnaðar. Það styttist í komu COS sem selur vandaðar flíkur og er í eigu H&M. Fyrirtækið sem rekur Herragarðinn og Boss-búðina hefur opnað verslunina Collections sem selur Boss, Polo, Sand og Emporio Armani. NTC mun opna GK Reykjavík og selja meðal annars Filippa K og Samsöe & Samsöe.

Michelsen mun opna verslun og selja Rolex og fleiri vönduð úr. Optical Studio mun opna verslun og selja gleraugu frá mörgum þekktustu merkjum heims eins og Burberry, Dolce & Gabbana, Gucci, Prada og Versace.

Auk þess höfum við tekið frá þrjú rými fyrir Gucci, Louis Vuitton og Prada. Við höfum átt í viðræðum við merkin í tvö ár og fulltrúar þeirra hafa heimsótt okkur þrisvar. Merkin vildu spyrða sig saman í þessum samningum. Við höfum náð saman um staðsetningu, verð og umfang en það á eftir að skrifa undir samninga. Við teljum að forsvarsmenn merkjanna vilji sjá hvernig Hafnartorgið lítur út þegar það verður tilbúið en lokafrágangur er eftir. Við getum tekið á móti þeim með skömmum fyrirvara.“

Mest vaxandi merkin

Hvers vegna vilja þessar erlendu keðjur koma til Íslands?

„Öll þessi merki, hvort sem litið er til H&M eða Gucci, eru í hópi þeirra sem eru mest vaxandi í heiminum. Þau sækja í markaðinn sem hér er.

Ísland er vinsælt um þessar mundir og landið hefur yfir sér áru munaðar. Merkin vilja staðsetja sig á slíkum stöðum. Kínverjum sem heimsækja landið hefur aukinheldur fjölgað umtalsvert. Það er markhópur með mikinn kaupmátt. Fulltrúar dýru merkjanna horfa til þeirra og vilja fá greiningu á þróun þeirra í ferðamannastraumnum.

Þessi dýru merki höfða orðið meira til yngri kynslóðarinnar en áður og því er markhópurinn orðinn stærri en fyrir fáeinum árum.

Það skiptir ekki síður máli að loksins er hægt að bjóða verslunarrými sem er þeim samboðið og verslunarmenn þurfa ekki að óttast að verslun verði opnuð við hliðina á þeirra verslun sem sé ekki í takti við þeirra áherslur.“

Eruð þið að sjúga verslanir af Laugaveginum og á Hafnartorgið? Ég nefni það því Michelsen var í áratugi við götuna og GK Reykjavík var við Skólavörðustíg og áður á Laugavegi.

„Óhjákvæmilega ákveða verslunareigendur í einhverjum tilfellum að færa sig um set. En það verður ekki fram hjá því litið að við erum að fá mikið af nýjum og öflugum verslunum á Hafnartorg. Þekktar, öflugar verslanir hafa slíkt aðdráttarafl að aðrar verslanir vilja vera í nágrenni við þær.

Við hófum árið 2014 að reyna að fá H&M til að opna verslanir hér á landi. Margir höfðu reynt það áður en engum tekist. Okkur tókst það vegna þess að við beittum nýjum aðferðum; við seldum Ísland en ekki útleigu í Smáralind. Lykillinn að því að fá H&M hingað til lands var að sýna þeim staðsetninguna í miðbænum. Í öllum borgum er H&M í miðbæ og því skipti það fatakeðjuna máli að vera á Hafnartorginu. Fulltrúum H&M þótti ekki nóg að opna í Smáralind og Kringlunni.

Með tilkomu Hafnartorgsins mun Laugavegurinn ekki deyja sem göngugata heldur þvert á móti munu verslanir þar taka breytingum og njóta góðs af þeim fjölda sem nýr verslunarkjarni mun laða til sín. Við trúum því að Laugavegurinn muni ganga í endurnýjun lífdaganna, hann mun lifna við þegar Hafnartorgið verður fullmótað.“

Raðað eftir hugmyndafræði

Hversu mikilvægt er fyrir Hafnartorgið að fá erlendar keðjur í samstarf?

„Afar mikilvægt, enda erum við að skipuleggja verkefni sem mun vera til staðar í áratugi. Ef við hugsuðum til skemmri tíma hefðum við getað náð mun hærri arðsemi á næstu fjórum árum með því að leigja til lundaverslana.

Það sem skiptir sköpum fyrir svæði sem þetta er að eignarhaldið er á einni hendi. Við höfum fulla stjórn á því hvaða verslanir raðast saman á svæðinu. Það er raðið inn eftir fyrir fram ákveðinni hugmyndafræði.

Eins ég sagði: Við erum að skapa áfangastað í huga fólks. Það er lykillinn að því að koma á fót áhugaverðu svæði til lengri tíma.

Það verður líka að viðurkennast að til lengri tíma litið geta erlendu keðjurnar staðið straum af hærri leigu en margir aðrir leigutakar.“

Hvaða veitingastaðir verða opnaðir á Hafnartorgi?

„Joe & The Juice verður opnuð við torgið þar sem pylsuvagninn Bæjarins bestu er. Það er ráðgert að hafa veitingarými á horni sem snýr að höfninni en fyrir ári var ákveðið að bíða með að leigja öðrum veitingastöðum í ljósi þess að veitingamenn hafa glímt við erfiðleika í rekstri að undanförnu.

Hluti af skýringunni á því hve veitingamönnum hefur gengið erfiðlega er að þeir hafa oft og tíðum fjárfest of mikið í rekstrinum.

Við munum skoða málið á nýjan leik í haust. Það kann að vera að við skiptum veitingarýminu upp til að rúma fleiri smærri veitingastaði. Minni staðir hafa gengið ágætlega í rekstri að undanförnu.“

Veljum viðskiptavini

Hvernig hefur gengið að leigja út rýmin?

„Það hefur gengið vel. Varan er þess eðlis að við bjóðum hana ekki til sölu, eins og hefðbundið er, heldur veljum inn viðskiptavini til að skapa heildarupplifun. Við höfum leigt út 80 prósent af rýmunum. Við höfum tekið frá þrjú rými fyrir verslanir sem að okkar mati passa vel inn í heildina og þegar niðurstaða er komin í þau mál munum við ganga frá útleigu á því sem eftir stendur.

Sama staða var uppi í Smáralind. Það getur tekið nokkur ár að fylla einingar sem þessar svo vel sé gert.“

Var ekki talað um að Hafnartorgið yrði tilbúið í vor?

„Jú, það er tilbúið. H&M var opnuð fyrir nokkru og nú hefst önnur lota af opnunum sem standa mun fram á haust. Þótt einu og einu rými sé haldið opnu breytir það ekki heildarmyndinni og svæðið er tilbúið.

Það er okkar val að rýmin hafa ekki verið leigð út. Vörumerkin sem við höfum augastað á eru ekki reiðubúin til að stíga skrefið. Við sýnum því skilning, tökum rýmin frá á meðan fulltrúar þeirra hugsa sinn gang og við einfaldlega bíðum.

Það er okkar val hve lengi við bíðum og jafnvel þótt við fáum einhver önnur merki inn í rýmin breytir það ekki heildarmyndinni á svæðinu. Hafnartorg stendur ekki og fellur með Gucci, Louis Vuitton og Prada. Við fáum þá bara einhver önnur spennandi merki inn. Heildarsýnin er skýr, við vitum hvernig svæðið á að líta út.“

Biðin er þess virði

Er ekki dýrt að halda rýmunum auðum og bíða eftir svörum frá merkjunum?

„Jú, en fyrir heildarmyndina eru fólgin meiri verðmæti í því að bíða eftir réttu leigutökunum. Við höfum haft sama háttinn á í Smáralind. Þar var beðið með tvö rými í eitt og hálft ár sem telja 1.500 fermetra. Nú eru Monki og Weekday að opna verslanir í rýmunum. Biðin kostar umtalsvert fé en við höfum bolmagn til þess og biðin var vel þess virði.“

Hvers vegna er hugmyndin að laða til landsins þessi allra dýrustu merki, eins og Gucci?

„Verslunarplássið sem hugsað er fyrir þau er lítill hluti af heildinni. Þessi merki eru að vaxa hvað hraðast alþjóðlega, eins og ég hef áður komið inn á, og ef við berum okkur saman við nágrannalöndin er salan langsamlega minnst hér enda voru vörurnar illfáanlegar.

Þarna er tækifæri á markaðnum, fólk sækir í vörurnar erlendis. Auk þess geta merkin greitt hærri leigu en gengur og gerist.“

Hvernig eru leigusamningarnir? Eru þeir töluvert undir markaðsleigu?

„Samningarnir eru um þessar mundir töluvert undir markaðsleigu. Þeir eru settir þannig saman að það er grunnverð og stefnt er á að eftir nokkur ár verði leigan komin í ákveðna fjárhæð. Leigutakarnir þurfa að fá tíma til að byggja upp verslanirnar enda er svæðið ekki fullmótað. Þess vegna er leiguverði stillt í hóf og yfirleitt tengt veltu en þó mismikið. Til að byrja með er fermetraverðið örugglega helmingur á við góð bil á Laugaveginum.

Erlendis tíðkast það að stórar verslunarkeðjur semji um að leiguverð sé tengt veltu. Þar með sameinast leigusali og verslunarrekandi um áhættuna sem tekin er. Ef það gengur illa lækkar leigan, ef það gengur vel þá hækkar hún.

Leigusamningarnir eru frá tíu árum til 25 sem þykir hefðbundið. Í ljósi þess hve samningarnir eru til langs tíma erum við í þeirri aðstöðu að mun skynsamlegra er að bíða eftir rétta leigutakanum í stað þess að stökkva á samning við hvaða verslun sem er. Hér er ekki tjaldað til einnar nætur.“

Ekki tala götuna niður

Hvað þarf til að efla Laugaveginn sem verslunargötu?

„Verslunareigendur þurfa að samræma opnunartíma. Það dregur úr vilja viðskiptavina til að versla á Laugaveginum þegar sumar verslanir eru opnaðar seinna og öðrum er lokað fyrr. Viðskiptavinir vilja ganga að þjónustunni vísri.

Verslunareigendur þurfa enn fremur að vera samstíga í markaðssetningu á svæðinu og hætta að tala Laugaveginn niður. Það er gert of mikið af því. Það er fjöldi af vannýttum bílastæðahúsum í miðborginni. Það er ekki hægt að gera þá kröfu að viðskiptavinir geti lagt fyrir utan hverja búð. Það er einfaldlega ekki nægur fjöldi af bílastæðum fyrir utan verslunina fyrir alla þá viðskiptavini sem þarf til að reka blómlega verslun.

Megnið af verslunareigendum er samstíga um það og þeir horfa til framtíðar. Borgin hlustar á þær raddir og tekur tillit til þeirra. Það ríkir gott samstarf manna á milli.“

Götur Hafnartorgsins eru einkalóð

Helgi segir að unnið sé náið með Reykjavíkurborg og miðborgarsamtökum um að koma ýmsu í betri farveg sem skapað hefur misklíð. 

„Atvinnurekendur og borgin hafa ekki verið sammála um hvernig haga skuli þáttum eins og vörulosun og lestun í miðbænum. Sömu sögu er að segja af sorphirðu. Götur Hafnartorgsins eru á einkalóð, þær eru í okkar eigu, og við getum því sett skýrar reglur. Við höfum sama háttinn á og í Smáralind. Það verður einungis hægt að fá vörur afhentar á ákveðnum tímum. Í miðbænum hefur ekki náðst almenn sátt um vörulosun. Vertar geta því fengið afhentan bjór um leið og hann klárast, sama klukkan hvað það er á hefðbundnum vinnutíma. 

Í Smáralind mega flutningabílar ekki koma á háannatíma og afhenda vörur. Það skapar ekki góða upplifun fyrir viðskiptavini. Verslunareigendur í miðbænum hafa kvartað yfir sorphirðu. Í ljósi þess að þetta er einkalóð er það á okkar ábyrgð að halda svæðinu hreinu og snyrtilegu. Við munum leggja okkur fram hvað það varðar og vera góð fyrirmynd. Vonandi mun það hafa góð áhrif á önnur svæði í miðborginni. Einnig munum við leita leiða til að afla tekna af götunum. Það getum við til dæmis gert með því að leigja út sölubása á hátíðardögum eins og Menningarnótt og 17. júní.“